北京新供商住房超九成位於五環外 競爭白熱化
近期，市面上除瞭有層高為4.2米的LOFT，還出現瞭一些4.5米高的LOFT。新京報記者 孔炩傑 攝
一些商住項目還將精裝修作為產品的附加值，推向市場。資料圖片
無論樓市的火熱與冷淡，商住項目總是能走出自己的“獨立行情”。去年，商住類物業競爭非常激烈，“以價換量”，“零首付”、“降價險”等促銷手段頻繁出現；時至今日，商住項目的競爭還在進一步白熱化，各類項目再次出招：精裝修、送面積，以期脫穎而出，贏得購房人青睞。
LOFT紮堆入市土地信貸設定缺錢急用哪裡借錢
機構統計顯示，預計北京在7月份入市的37個項目中，共有10個商住項目，包括新年華SOHO、遠洋春天著、東亞環球國際、新北京中心、ID CITY艾迪城、中國鐵建順鑫匯等，其中有7個項目都推出LOFT產品。
“無論是平層還是LOFT產品，都存在一定程度的同質化，因此這類項目的去化，都存在一定的壓力。”一位不願具名的項目負責人告訴記者。
機構統計數據顯示，2013年，北京商住市場的供需為0.85：1，尚處供不應求的市場行情，當時商住市場的庫存量僅為20660套。到瞭2014年，商住產品的市場供應已進入快車道，供應量一度高達23987套，市場迅速由供不應求轉變為供過於求，商住市場的供需比迅速攀升至2：1。而目前，僅以具備居住功能的商住項目計算，其庫存量已突破23000套，這個數字已占據北京所有商業庫存比例的六成左右。
“隻要限購沒有放松，這些項目就有需求，並且趁著今年樓市的轉暖，也加快瞭入市步伐。隻是在一些商住項目集中的區域或板塊，在後期的項目中需要想更多的辦法才能實現去化。”另一位不願具名的業內人士如是說。
五環外“火拼”
在采訪中，多位業內人士都指出，商住供應規模大、供需不均衡是當前商住市場面臨的最大問題。“主要原因是政府規劃與區域市場現狀不匹配。從規劃的角度看，為瞭豐富郊區的配套，商業公建類用地的供應主要集中在郊區。”某資深業內人士認為。
公開數據顯示，2013年成交的56宗商業用地中，48宗位於五環以外；2014年成交的44宗商業用地中，39宗位於五環以外。這也造成瞭五環外商住產品的供應高度集中。
此外，截至7月8日，今年以來已供應瞭14845套商住產品，其中有6057套位於五至六環間、7603套位於六環以外。值得一提的是，今年1-4月，北京商住供應套數為8312套，而以後不到兩個半月的時間內，這一數字翻瞭接近一倍。
“五環外的區域，往往因為居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報周期長。對於註重周轉率的開發商來說，為瞭回籠資金，隻能將這些地塊開發為散售型產品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類產品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的去化壓力，庫存居高房屋信用貸款借款不下。”亞豪機構市場部總監郭毅分析指出。
- 市場新招
招數1 拔層高
“別看僅僅提高瞭30公分，但在室內的空間感會更加明顯，沒有那麼壓抑。”中鐵順鑫匯的銷售人員這樣告訴記者。位於順義通順路與林河南大街交會處的中鐵順鑫匯，即將推出的是層高為4.5米的LOFT產品，與市場上普遍存在的4.2米層高的LOFT項目相比，這顯然已經成為項目推售的一大賣點。同樣以此作為優勢的項目還有ID CITY艾迪城等幾個項目。
根據記者不完全統計，目前市場上推售4.5米層高的LOFT產品主要集中在順義。“這主要是因為項目報規報建的時間較早。後面的項目基本上都是4.2米層高。”某業內人士向記者透露。
業內人士認為，商住項目還應在規劃指標限制范圍內深化產品設計，商住中LOFT產品的占比較多，調整進深和面寬的比例可以實現產品的采光和通透性，錯層的設計則可以增加首層的面積，居住舒服度更高、功能性更強。在控制價格的前提下提升產品性價比，充分滿足居住者的復合化需求，才能對市場產生強有力的吸引作用。
招數2 精裝修
與去年市場上推出的商住類產品相比，明顯的差別還有精裝修項目增多。2014年北京樓市整體低迷，即使是不限購的商住物業，也受到瞭一定程度的影響，有些項目“以價換量”入市的同時，舍棄瞭精裝修。而在今年，市場好轉之時，新的商住項目將精裝修作為產品的附加值，重新配置，推向市場。
“商住項目的需求客群一類是受到資格限制的首次置業剛需、另一類是投資需求客群。對這兩類購房人來說，精裝修能夠省去不少麻煩，還是一種比較受歡迎的做法。”某業內人士在接受記者采訪時指出，作為“過渡型”的居住產品，精裝修房源能為業主簡化大量繁雜的裝修工作，很多購房人也是看中這點。
另有業內人士認為，目前市場環境難以支持價格上漲，但項目基於土地成本或時間成本不得不漲的矛盾之下，通過精裝修這種能夠拉開產品品質差距的手段來提升性價比的做法，對市場上的需求可以形成一定的凝聚力。週轉金信貸年息借貸增貸轉貸*
招數3 送面積
記者在調查中發現，“買一層送一層”是絕大多數LOFT產品的宣傳策略，而在新入市的項目中，買贈空間更是“大有文章”。
據房山某項目的銷售人員介紹，項目主推36-38平方米的精裝小三居，在和其他項目一樣宣傳的“買一贈一”基礎上，還有額外6平方米面積贈送，該面積位於隔層之上預留的衣帽間。
ID CITY艾迪城主推的戶型從45-80平方米不等，銷售人員稱贈送面積能達到10餘平方米；同樣位於順義的中鐵順鑫匯，銷售人員也表示：“空調主機位，開發商在做的時候已經向外預留瞭部分面積，業主入住以後可以自行打掉，往外推一推。”據其介紹，通過走廊的空間利用，也能擴大面積，“如果房子的位置正好是單邊走廊，獲贈的面積就比較大；如果是雙邊走廊，就兩個房子一傢一半。”銷售人員還表示，月底開盤的樓座，每戶都有贈送面積，最小9平方米，最大的能達到17平方米。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150710/3223092.shtml
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